עיריית תל־אביב- יפו עדכנה את תכנית המתאר

אתמול (רביעי, 13 ביולי) המליצה מליאת הוועדה המקומית של עיריית תל־אביב-יפו להעביר את עדכון תכנית המתאר העירונית (תא/5500) לדיון בוועדה המחוזית לצורך הפקדתה. אישור הגשת התכנית המעודכנת מהווה אבן דרך משמעותית בהתקדמותה.

בשלב הבא יובאו העדכונים המוצעים לדיונים בוועדה המחוזית. עם אישור ההפקדה תפורסם התכנית ויינתן פרק זמן של חודשיים שבמהלכו יוכל הציבור להגיש התייחסויות והסתייגויות שיעזרו לשפר את התכנון המוצע (שלב ההתנגדויות). לאחר שמיעת כלל ההתייחסויות ועריכת השינויים, צפויה התכנית המעודכנת להיכנס לתוקף.

בין העדכונים המרכזיים:

* בתחום המגורים וההתחדשות העירונית – הרחבה משמעותית של דיור בהישג יד בעיר, שיפור והוזלה של תחזוקת מבנים.

* בתחום התחבורה והניידות – הטמעת תכנית המטרו והנחת תשתית לשיפור מערך התחבורה הציבורית.

* בתחום השטחים הציבוריים – גיבוש מנגנונים חדשים להבטחת הקצאה איכותית של שטחי ציבור, והרחבה וגיוון התועלות לטובת הציבור שניתן לדרוש במסגרת תכניות מפורטות.

* בתחום התעסוקה, מסחר ועירוב שימושים – גיוון סוגי תעסוקה ומלאכות, עידוד ותמרוץ מוקדי תעסוקה ומסחר מקומיים קיימים, סימון מוקדים חדשים לפיתוח מוגבר בפריסה עירונית.

* בתחום הסביבה, תשתיות והיערכות לשינויי אקלים – היערכות לשינויי אקלים והפחתת פליטות גזי חממה, ניהול מי נגר בראייה עירונית כוללת ומימוש פוטנציאל שטחי הבנייה מתחת לפני הקרקע לייעול השימוש במשאב הקרקע בעיר.

ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי: "לפני כ-4 שנים נכנס הקורקינט השיתופי הראשון לתל אביב-יפו, אז גם עבודות הרכבת היו בחיתוליהן. פעם חיו וביקרו פחות בני אדם בעיר והבנייה לגובה הייתה פחות נפוצה. העיר תל אביב-יפו עוברת שינויים דינאמיים, וכעיר המובילה במהירות התגובה שלה לשינויים, נולד הצורך בתיקון הנוכחי של תכנית המתאר. עיקר השינויים בתכנית עוסקים בפתרונות למשבר הדיור ומשבר האקלים וביצירת תשתית למגוון אמצעי התניידות, בדגש על הולכי הרגל והרכבת הקלה, שתתחיל לפעול בעיר בעוד כארבעה חודשים. השינויים התכנוניים הם אלו שיקבעו אם בעוד 20 שנה יהיה נעים וטוב לחיות בעיר ואנחנו נעשה את מרב המאמצים כדי לגרום לזה לקרות".

סגן ומ"מ ראש העירייה ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, עו"ד דורון ספיר: "התיקון לתוכנית המתאר יאפשר תוספת משמעותית של דיור להשכרה ודיור בר השגה, ירחיב את האפשרות לניצול תת הקרקע לשימושים שונים ויחזק את הוודאות התיכנונית לתושבי העיר וליזמים".

תכנית המתאר העירונית היא מסמך חוקי המתווה את מדיניות התכנון ארוכת הטווח בכל העיר והמיישם את התכנית האסטרטגית העירונית  בכל הנושאים שהם בעלי היבט פיזי. היא מתארת באופן חזוני וכולל את האופן שבו תתפתח העיר בשנים הבאות, ומתייחסת למגוון ההיבטים של חיי האדם בעיר (מגורים, תעסוקה, תנועה, שטחים פתוחים, מסחר, מבני ציבור ועוד). היא קובעת בהסתכלות רחבה, ולא ברמה של המגרש הבודד מהן אפשרויות הפיתוח. בפרט, תכנית המתאר העירונית קובעת הוראות כלליות אשר מנחות את התכניות המפורטות החדשות ומציגה את היקף האוכלוסייה הצפוי בעיר לשנת הצפי של התוכנית – 2035.

עדכון תכנית המתאר הוא חלק משגרת התכנון העירונית; בשנת 2005 נכתבה התכנית האסטרטגית לעיר, ובעקבותיה אושרה תכנית המתאר תא/5000. בשנת 2017 עודכנה התכנית האסטרטגית והציגה שינויים בתפיסה העירונית בנושאים שונים, בהם תחום המגורים והתחדשות עירונית, שטחי ציבור, קיימות, חוסן עירוני, תחבורה, תעסוקה וערוב שימושים ועוד. בהתאם לעדכון זה של התכנית האסטרטגית, מקדמת עיריית תל־אביב-יפו את עדכון תכנית המתאר (תא/5500).

זאת ועוד, בשנים האחרונות התווספו מגמות ומהלכים המשפיעים על עתיד העיר, בהם תכנון ארצי ומטרופוליני כמו תכנית המטרו, מגמות גלובליות כמו משבר האקלים ושינויים תרבותיים וטכנולוגיים. בשל כך קיימת חשיבות רבה לעדכן את תכנית המתאר, לדייק אותה ולשמר את הרלוונטיות שלה למציאות המשתנה.

תכנית המתאר תא/5000, התייחסה לעתיד העיר עד לשנת הצפי 2025, מתוך הערכה שיחיו בה כחצי מיליון תושבים. התכנית החדשה, תא/5500, מתייחסת לשנת הצפי 2035 וצופה גידול באוכלוסיית התושבים עד לשנה זו לכ- 600,000 .

עדכון תכנית המתאר מלווה בתהליך מתמשך של הסברה, הנגשה וקבלת משוב מהציבור. ובין הפעולות שנעשו עד כה:

1. באתר העירייה – הנגשה שוטפת ומתעדכנת של כל המידע
2. מפגשי תושבים בזום (וובינרים) – הצגת השינויים המרחביים של התכנית בחמישה מפגשי תושבים על פי חלוקה לאזורי העיר (צפון, מרכז, מזרח, דרום, יפו). בנוכחות 3,000 משתתפים ומשתתפות.
3. הפצת מענה מרוכז לכל השאלות והפניות (400 פניות) שהתקבלו במהלך מפגשי הזום.
4. מערכת שיתוף הציבור העירונית – קבלת התייחסויות לעדכון תכנית המתאר התאפשרה בחודשים פברואר עד מאי. לפני הדיון להפקדת תכנית המתאר תפתח שוב האפשרות לשלוח התייחסויות .
5. מפגשים עם ארגונים וגופים מקצועיים מתחומי התכנון, הסביבה, החברה, היזמות, הכלכלה והמשפט.
6. מייל ייעודי – איסוף ועיבוד ההתייחסויות לתכנית המתאר, הישירות והעקיפות לרבות תגובות לדיוני הוועדה המקומית והתייחסות ברשתות החברתיות.

מתוכננות פעולות נוספות עם המשך קידום התכנית ולפני הדיון להפקדת התכנית:

1. מפגשים פנים אל פנים אזוריים לשיח ומשוב על עדכון תכנית המתאר
2. מפגשי זרקור על נושאי הרוחב
3. מפגש ייעודי לבני נוער וצעירים
4. תערוכה על תכנית המתאר בבית ליבלינג – התאמת חלקים מהתערוכה להצגה באזורים בעיר
5. קבלת התייחסויות נוספות במערכת שיתוף הציבור העירונית

העדכונים לתכנית המתאר מחולקים לשני סוגים; עדכונים בנושאים רוחביים הרלוונטיים לכל אזורי העיר ועדכונים מרחביים הנוגעים לאזורים ספציפיים על פי חלוקה גיאוגרפית של העיר. להלן פירוט עיקרי העדכונים:

• עדכונים רוחביים
• מגורים והתחדשות עירונית
• מטרת העדכון: הגדלת מגוון סוגי המגורים, תוך דגש על הגדלת היצע יחידות דיור במחירים ברי השגה ובתנאי מגורים נאותים.
• הרחבה משמעותית של דיור בהישג יד בעיר:

1. כל תכנית הכוללת מגורים בעיר תכלול גם דיור בהישג יד בהתאם למדיניות הדיור העירונית.
2. לעירייה תעמוד האפשרות לשלב דיור עירוני בהישג יד בשטחים ציבוריים מבונים (שטחים המוקצים לציבור כחלק ממבנים סחירים) כתלות בעדכון חקיקה ארצית.
3. הקמת קרן עירונית לדיור בהישג יד שתאפשר מתן שווי כספי חלופי בפרויקטים בהם הקצאת דירות אינה מתאפשרת.

שיפור והוזלה של תחזוקת מבנים:

• הוראות לקביעת מנגנוני תחזוקת מבנים – בדגש על תהליכי התחדשות עירונית ועל מבנים מורכבים (מגדלים ומבנים מרובי יחידות דיור) – במטרה לצמצם את יוקר המגורים ולהבטיח את איכות התחזוקה לאורך זמן.

שילוב היבטים חברתיים בהתחדשות עירונית:

• עידוד תכניות התחדשות עירונית המשלבות הריסה ובניה לצד שדרוג מבנים קיימים ('מתווה משולב'). מתווים משולבים אלה מייצרים התחדשות רכה ומתונה יותר ומייצרים מגוון אפשרויות דיור למגוון רחב יותר של אוכלוסיות.
• החלת חובת עריכת תסקירים חברתיים בתהליכי התחדשות עירונית.

תחבורה וניידות
מטרת העדכון: קידום ההתניידות בעיר באמצעי תחבורה מקיימים בדגש על הולכי הרגל ואמצעי תחבורה עתידיים (מטרו, תחבורה שיתופית, תחבורה חשמלית ועוד).

הטמעת תכנית המטרו
הוראות לתכנון סביבת תחנות המטרו והרכבת הקלה באופן שיבטיח מעבר בטוח, נוח ומזמין בין אמצעי התחבורה השונים ונגישות אליהם במגוון אמצעי תחבורה מקיימים משלימים (הליכה ברגל, אופניים, אוטובוסים וכד').

הנחת תשתית לשיפור מערך התחבורה הציבורית

• קביעת רשת תחבורה ציבורית ראשית-עקרונית ופריסת מסופי אוטובוסים הנדרשים למתן רמת שירות נאותה למשתמשי התחבורה הציבורית.
• הכללת מערך התחבורה הציבורית ועידוד השימוש בתחבורה ציבורית כחלק בלתי נפרד מהשיקולים בתכנון המפורט.

העדפת הולך הרגל בתכנון המפורט ומתן ביטוי לפירמידת סדר העדיפויות

• הרחבת אזור העדפת הולכי רגל לכלל שטח העיר.
• קביעת הנחיות לתכניות מפורטות במטרה לשפר את התשתית לטובת הולכי הרגל, תוך מתן דגש לנגישות, נוחות ובטיחות

שטחים ציבוריים
מטרת העדכון: הבטחת כמות שטחי הציבור בעיר ואיכותם.

גיבוש מנגנונים חדשים להבטחת הקצאה איכותית של שטחי ציבור

• הבטחת שטחי הקרקע לצורכי הציבור באמצעות שינוי שיטת חישוב זכויות הבניה.
• הבטחת הממד הציבורי של שטחים פתוחים באמצעות הטמעת שיטת רישום תלת ממדי. המנגנונים החדשים משפרים את שיטת ההקצאה הציבורית הקיימת ואינם משנים את שיטת החישוב הכלכלית. בכך יתרמו לוודאות  בשלבים מוקדמים של התכנון. במתווה זה השטחים הפתוחים יהיו ציבוריים ובניהול ותחזוקה עירונית.

הרחבה וגיוון של התועלות שניתן לדרוש לטובת הציבור במסגרת תכניות מפורטות

• דוגמא לתועלות הציבוריות החדשות: קרן דיור בהישג יד, מרכזי מחזור ופסולת, מסופי תחבורה ציבורית, איפוס פחמני בתכניות גדולות ועוד.
• הורדת מלונאות מרשימת התועלות.

קביעת שלד ציבורי עירוני של שטחי הציבור הבנויים והפתוחים בעיר

• השלמה הרשת הציבורית ועדכונה – צירים ירוקים, רצפים אקולוגיים והידרולוגים, חיבור בין אזורי העיר השונים וכד'.
• הגדרת כל העיר כמרחב המתעדף הולכי רגל ואפיון הוראות מיוחדות שיעודדו הליכה כמו  נגישות פיסית, צל, מיתון תנועת כלי רכב ועוד

תעסוקה מסחר ועירוב שימושים
מטרת העדכון: הגדלת המגוון של שימושי תעסוקה ומסחר בעיר והנגישות אליהם.

גיוון סוגי תעסוקה ומלאכות

• הרחבת עירוב השימושים בעיר (שילוב בין מגורים, מסחר, תעסוקה וכו') והאפשרות לעירוב שימושים אינטנסיבי במוקדים שונים ברחבי העיר.
• שמירת אזורים ללא מגורים ואמצעים למיתון קונפליקט בין מגורים למסחר כמו מטרדי רעש וריח. שינוי זה יבטיח, באותם אוזרים, את היכולת לקיים שימושים רגישים כמו מגורים לצד שימושים כמו חיי לילה ומלאכות, ובכך לשמר את המגוון העירוני.

סימון מוקדי פיתוח מוגבר בפריסה עירונית

• קביעת מוקדי תעסוקה משמעותיים סביב תחנות המטרו העתידיות והעצמתם.

עידוד ותמרוץ מוקדי תעסוקה ומסחר מקומיים קיימים

• קביעת תמריצים להתחדשות מרכזים מסחריים ותעסוקתיים מקומיים, תוך שמירה על הזהות המקומית והתפקיד שלהם, ללא אפשרות לתוספת מגורים.

סביבה, תשתיות והיערכות לשינויי אקלים
מטרת העדכון: הגברת החוסן העירוני ע"י תכנון בר קיימא, עיגון מערכת אקולוגית ושימוש מיטבי בשטחים הנבנים מתחת לפני הקרקע.

היערכות לשינויי אקלים והפחתת פליטות גזי חממה

• סעיף חדש המרכז הוראות ודגשים בנושא תכנון בר קיימא בתכנון המפורט, לדוגמא: התייחסות לערכי טבע,  זיהום אויר, פסולת ועוד.
• הטמעת אמצעים למיתון אי החום העירוני בדגש על נטיעות, שמירה על עצים קיימים והקמת גגות ירוקים

ניהול מי נגר בראייה עירונית כוללת

• יסומנו אזורי רגישות למי נגר (מי גשמים) וייקבעו הנחיות ויעדים כמותיים לניהול הנגר בשטחים הציבוריים והפרטיים, במגוון כלים כגון: טיפול בגגות, אגני השהייה ועוד

הפחתת עומס על תשתיות ציבוריות

• בכל שטח העיר תותר הקמת של מערכות לייצור אנרגיה ולאגירתה, לתפקוד אקולוגי (טעינת רכבים חשמליים, מערכות לטיפול בפסולת וכד'), ואזורים לחקלאות עירונית
• הנחייה להציג את הדירוג האנרגטי של מבנים
• איפוס אנרגיה במבני ציבור החל משנת 2025

מימוש פוטנציאל שטחי הבנייה מתחת לפני הקרקע לייעול השימוש במשאב הקרקע בעיר

• הרחבת השימושים המותרים בתת הקרקע וקביעת הוראות לבנייה תת-קרקעית איכותית שתאפשר מגוון שימושים (גובה, איוורור וכד')

הגדרת שלד אקולוגי עירוני

• חיבור כלל אתרי הטבע בעיר לכדי רשת עירונית רציפה, בהתאם לתפיסה אקולוגית עדכנית וקביעת הוראות לתכנון תומך טבע בעיר

עדכונים מרחביים
במסגרת העדכונים המרחביים, מוצעים קרוב ל-90 עדכונים הפרושים ברחבי העיר, כאשר חלקם שינויים מהותיים (הקשורים בבינוי, עירוב שימושים וכו') וחלקם שינויים טכניים או נקודתיים. באתר העירוני מופיעים באופן מפורט כל השינויים.

העקרונות המובילים את השינויים המרחביים בכל אזורי העיר הם:

עקרון העיר הנגישה – העצמת עירוב השימושים (שילוב בין מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור) במרבית אזורי העיר, על מנת לייצר פריסת שימושים רחבה ונגישה שתאפשר הליכה ברגל ותשפר את איכות החיים העירונית.
לדוגמא: ברחוב שלבים-היינריך היינה וברחוב בן צבי שבדרום העיר, יתווספו זכויות בנייה למטרות תעסוקה לסוגיה, שיצטרפו לשימוש למגורים, וזאת כדאי שסביבת המחיה של התושב תכלול מגוון של שימושים בקרבת הבית.

הגברת הבינוי סביב תחנות וצירי תחבורה ציבורית משמעותיים.
לדוגמא: לאורך הדפנות של רחובות ראשיים בהם יעברו קווי המטרו בצפון העיר (משה סנה, פנחס רוזן ועוד) מתוכננת העצמת בניה ותוספת מסחר ותעסוקה. באזורים אלו התכנית תאפשר קידום תכניות מפורטות המציעות בניה של בין 9 ל-20 קומות  ובנוסף בניה נקודתית חריגה לסביבתה המאפשרת עליה נקודתית לגובה של עד 30 קומות במקומות אסטרטגיים.

עידוד התחדשות עירונית תוך שמירה על ערכי טבע ומורשת ומגוון אדריכלי, אנושי ונופי.
לדוגמא: סימון שכונת כפיר שבמזרח העיר כמתחם להתחדשות עירונית. המשמעות היא תוספת של יותר מ30% בהיקף זכויות הבניה המרביות, ואפשרות לעליה בגובה בתכניות מפורטות להתחדשות מעד 9 קומות בתכנית הקודמת, לעד 20 קומות במסגרת העדכון.

חיזוק ושיפור חווית ההליכה בעיר באמצעות שינוי התפקוד של צירי תנועה, המשרתים בעיקר כלי רכב, לרחובות עירוניים אשר שמים את הולך הרגל במרכז.
לדוגמא: רחוב נמיר במרכז העיר מתפקד כיום כדרך החסרה מאפיינים עירוניים. עדכון התכנית מציע להפוך אותו לשדרה פעילה באמצעות הגדרתו כציר ירוק, קידום בינוי מעורב שימושים, תוספת זכויות בניה ותוספת קומות. התכנית הקודמת אפשרה בניה של עד 9 קומות ובמקרים נקודתיים עד 10 ו- 15 קומות. התכנית החדשה מציעה הגדלה של עד 15 קומות ובמקטע אחד עד 25 קומות.

למידע מפורט על כל העדכונים במסגרת תכנית המתאר החדשה תא/5500 ולמידע לגבי פעולות השיתוף והעדכון ניתן להיכנס לעמוד התכנית באתר העירוני.